louer un appartement meublé: tout savoir, avantages et inconvénients

Rédaction Topla-annonces.bzh 27/10/2020 Aucun commentaire

louer un appartement meublé: tout savoir, avantages et inconvénients

Topla annonces Bretagne vous explique ici tout ce qu’il faut savoir sur comment louer un appartement meublé. Réglementé aussi par la loi Alur de mars 2014, dont la teneur est de favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable. On vous explique donc les nombreux avantages certes, mais aussi certaines réglementations que doivent connaître le bailleur et le locataire.

Sommaire

  1. Mettre en location un appartement meublé, comment ça marche ?
  2. Que contient un contrat de location meublée
  3. Établir un bail de location meublée
  4. Les avantages et inconvénients de louer un appartement meublé
  5. Comment louer en meublé ?
  6. APL pour la location meublée
  7. La loi Alur et la location meublée

Mettre en location un appartement meublé, comment ça marche ?

Location meublé en bref

À la différence de la location vide ou location nue, la location meublée définit un logement à louer qui dispose de tous les équipements nécessaires à l’habitation. Louer un appartement meublé, c’est donc bénéficier, en plus de l’appartement, des meubles et des accessoires essentiels permettant au locataire de s’y installer immédiatement. Il s’agit ici d’une véritable solution clé en main. C’est donc pour les personnes qui ne peuvent pas encore s’installer sur le long terme (étudiants, jeunes actifs…), une bonne approche locative.

Vous êtes propriétaire d’un meublé

Chez les propriétaires, par ailleurs, ce type d’investissement est très coté, notamment en studio meublé. En effet, de plus en plus de bailleurs choisissent d’équiper leurs appartements. Une location appartement meublé est ainsi plus rentable qu’une location nue, au niveau des revenus locatifs. Dans la région Bretagne notamment, le loyer moyen d’un appartement meublé est de 549 euros. Le prix moyen au mètre carré est, pour sa part, de 12,8 euros. À noter que le loyer en location meublée peut varier en fonction du nombre de pièces. Ainsi que des équipements mis à disposition.

louer appartement meublé table et chaise équipé

Que contient un contrat de location meublée

Pour louer un appartement meublé, il faut utiliser un contrat de bail d’habitation meublée. Ce document fixe les conditions de la location, ainsi que les droits et obligations à la fois du propriétaire et du locataire. Le contrat de location de logement doit, en outre, être établi en autant d’exemplaires qu’il y a de personnes présentes (propriétaire, preneur, garant…). En ce qui concerne son contenu, le bail doit renseigner des informations importantes et des clauses obligatoires telles que :

  • les noms et adresses des signataires ;
  • l’adresse du logement et les éventuels accessoires annexés au bail (garage, parking…) ;
  • la durée du bail ;
  • la date de signature du contrat et date de début de la location ;
  • les modalités de résiliation du bail ;
  • le montant du loyer et celui des charges locatives ;
  • le dépôt de garantie ;
  • la surface habitable ;
  • les frais d’agence, le cas échéant.

Le contrat de location meublée, notamment à usage de résidence principale, doit également inclure les annexes obligatoires au bail. Celles-ci dépendent des clauses spécifiques, insérées à l’initiative du bailleur ou du locataire. Il faut noter que le contrat de bail doit respecter les règles du contrat type de location en meublé fixées par la loi ALUR.

salon équipé pour louer appartement meublé

Établir un bail de location meublée

Le contrat de location, ou bail de location d’un logement loué meublé, souvent à titre de résidence principale, doit être établi sur papier. Le propriétaire et le locataire peuvent ainsi rédiger le contrat « sous seing privé », sur papier libre. Ils peuvent éventuellement solliciter l’aide d’un professionnel comme celle d’un agent immobilier, un huissier, ou un notaire. Le bail de location meublée doit être réalisé en deux exemplaires originaux, remis aux parties contractantes. Le contrat peut également être établi par un notaire, ce qui en fait un acte notarié, et dont une copie doit être délivrée au bailleur et au locataire. En principe, un contrat de bail location meublée est conclu pour une durée d’au moins un an. Une durée inférieure n’est pas envisageable, à l’exception des 9 mois accordés pour le bail étudiant.

Que doit contenir le contrat pour louer un appartement meublé ?

Un contrat de bail pour louer un appartement meublé doit obligatoirement contenir les diagnostics techniques réalisés sur le logement. Ce diagnostic technique est désormais obligatoire, et imposé par la législation. 

Cet état des lieux est souvent établi à l’amiable entre parties, lors de l’entrée du locataire dans le logement. Le document établi pourrait provoquer des frais lors de la sortie du logement. Il décrit dans les moindres détails l’état précis du logement, de chacune des pièces et de l’ensemble des équipements et meubles disponibles. En fin de bail, un état des lieux de sortie est établi pour constater les changements.

La résiliation de bail en meublé

Pour une résiliation d’un bail de location meublée, seul le locataire peut donner congé en cours de bail, et ce, à tout moment, avec un préavis d’un mois. Le propriétaire, lui, ne peut le faire qu’à la fin du bail, mais avec une justification à l’appui. Il doit surtout prévenir le locataire au moins trois mois à l’avance. Parmi les motifs de résiliation d’un bail de location meublée figurent :

  • le non-respect des obligations du locataire, comme le paiement du loyer ;
  • la mise en vente du bien ;
  • la reprise du bien par le propriétaire pour s’y loger, ou pour loger un proche, mais qui ne peut être que son conjoint, ses enfants ou ses parents.

Les avantages et inconvénients de louer un appartement meublé

La location d’un appartement en meublé revêt de nombreux avantages : une fiscalité attractive, des loyers perçus non négligeables, et surtout une liberté contractuelle pour le propriétaire. Le propriétaire peut ainsi :

Plus d’avantage financier

  • demander un loyer 10 à 30 % plus élevé, pour une location meublée que pour un logement vide, ce qui lui assure une meilleure rentabilité brute. À ce titre, la location meublée dans la capitale française connaît le loyer le plus cher avec 1 841 euros/mois en 2019, contre une moyenne en France de 769 euros/mois. (Source : Les chiffres clés de la location en 2019…) ;
  • dans le cas d’un bien meublé non professionnel (LMNP), les loyers sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers. Ceci lui offre de réels avantages fiscaux.

Souplesse pour le locataire

Pour un locataire dont la situation varie, dans le cadre d’une mobilité professionnelle, d’une séparation, d’un déménagement temporaire, louer un appartement meublé s’avère avantageux. Il bénéficie notamment :

  • d’une durée de bail réduite ;
  • de tous les équipements qui lui sont nécessaires ;
  • des aides au logement de la CAF (avec des conditions) ;
  • d’une possibilité de quitter le logement à tout moment.

Compte tenu de ces dispositifs, les inconvénients d’une location meublée peuvent toucher aussi bien le locataire que le bailleur.

les inconvénients du meublé

Du côté du locataire, le principal inconvénient d’une location meublée peut être la relative précarité du logement. En étant locataire d’un bien meublé, le gros œuvre et les réparations ne lui incombent pas. Par contre, il lui est compliqué de personnaliser ou d’améliorer les lieux à sa guise. L’autorisation du bailleur est ainsi nécessaire. Ainsi, en cas d’un accord établi par écrit, tous les frais liés à ces travaux reviennent au locataire. Lors de son départ du logement, la somme ne pourra pas être récupérée. Suivant les clauses d’un contrat de bail de location meublée, le locataire ne peut jamais être à l’abri d’un congé donné par le bailleur, l’obligeant ainsi à déménager dans un délai de trois mois, par exemple.

Du côté du bailleur, ce contrat de bail en location meublée entraîne davantage de rotations de locataires, avec des durées de location plus courtes, rarement plus d’un an. Les vacances locatives entre deux locataires peuvent ainsi impacter sur son rendement locatif. En parallèle, un bien en location meublée nécessite également de prévoir un entretien périodique, voire un renouvellement régulier des meubles et des équipements. Ces rénovations sont souvent à l’origine de frais importants.

Comment louer en meublé ?

Louer en meublé nécessite le respect des conditions du contrat de bail et la fourniture des équipements obligatoires à l’intérieur du bien meublé mis en location. Le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, et de lui assurer la jouissance paisible des lieux. Le bailleur fournit notamment :

  • une literie dotée d’une couette ou d’une couverture ;
  • des accessoires (rideau, voile, luminaire…) et équipements d’entretien ménager ;
  • une table et des sièges ;
  • Etagères de rangement ;
  • Des matériels de cuisson et de réfrigération ;
  • Les ustensiles de cuisine et vaisselles.
louer appartement meublé salon doit être équipé

Pour sa part, le locataire s’engage à respecter certaines obligations en signant le bail de location meublée, notamment :

  • le paiement du loyer et des charges ;
  • le respect de l’usage prévu pour le logement meublé ;
  • la préservation de l’état du logement et de ses équipements.

APL pour la location meublée

Mise en place par la CAF (caisse d’allocations familiales), l’APL permet aux locataires, colocataires ou sous-locataires déclarés de se faire rembourser une partie de leurs loyers, suivant plusieurs critères. Afin d’être éligible à cette aide, il faut avant tout que le locataire loue l’appartement meublé à titre de résidence principale. De même, le logement doit être conventionné, c’est-à-dire que son achat, sa construction et sa remise en état font l’objet d’une convention entre l’État et un organisme HLM. Enfin, les lieux doivent respectent les critères de convenance et les conditions minimales d’occupation pour le locataire.

À noter que, lors du calcul de l’APL versée pour une location meublée, la CAF minore le montant du loyer, charges comprises, en soustrayant du loyer brut le coût des meubles. Le montant de l’APL varie ainsi en fonction de :

  • la composition et les ressources du foyer ;
  • la valeur du patrimoine immobilier des membres du foyer, supérieure à 30 000 euros ;
  • la situation professionnelle des membres du ménage ;
  • la localisation géographique du logement.

Cette aide personnalisée au logement est révisée, à la hausse ou à la baisse, chaque mois de janvier, sauf dans le cas d’un changement de situation personnelle en cours de l’année.

La loi Alur et la location meublée

La loi ALUR définit les dispositifs applicables pour l’accès au logement et à l’urbanisme rénové. Elle décrit les différents aspects réglementaires de la location d’un logement meublé, en tant que résidence principale du locataire. Dans le cadre de la loi Alur, les différents diagnostics techniques qui attestent de la performance énergétique du logement doivent être obligatoirement annexés au bail. Ces diagnostics techniques portent notamment sur le plomb, l’amiante, les termites, le gaz naturel, les risques naturels et technologiques (ERNMT), les performances énergétiques (DPE) du logement et l’électricité. Des sanctions s’appliquent en cas de manquement.

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